공모리츠 vs 배당주: 파이어족에게 더 유리한 투자법은?

조기 은퇴 FIRE(Financial Independence, Retire Early) 를 꿈꾸는 파이어족에게 있어 가장 현실적인 과제는 매달 안정적으로 들어오는 현금이다. 자산이 아무리 많아도 현금 흐름이 없다면 은퇴 후 재정 불안에 시달릴 수밖에 없다.

그래서 많은 투자자들은 매달 수익을 만들어주는 자산에 관심을 갖게 되며, 대표적으로 공모리츠와 배당주가 좋은 전략이 될수 있다. 이 두 자산은 일정 주기로 투자자에게 수익을 분배한다는 공통점이 있지만, 수익 구조나 안정성, 세금 효율성에서는 뚜렷한 차이를 보인다.

 

이 글에서는 파이어를 준비하거나 실행 중인 사람을 위해 공모리츠와 배당주의 특성을 면밀히 비교하고, 실제 투자에 활용할 수 있는 전략과 포트폴리오 구성 팁까지 제시해 보겠다. 꾸준히 공부하고 실천해나다 보면 멀게만 생각되던 파이어의 목표가 매달 내 통장에 꽂히는 배당금이 쌓이는 만큼 현실적으로 느껴지기 시작한다. 시작해보자. 시작이 반이다.

 

1. 공모리츠란 무엇인가?

공모리츠(Real Estate Investment Trusts)는
다수의 투자자들이 자금을 모아 부동산에 간접 투자하고
그 수익을 배당 형태로 분배받는 구조다.
한국에서는 상장 리츠 형태로 거래되며,
실제 부동산을 보유하고 임대 수익을 기반으로 배당을 지급한다.

 대표 공모리츠 (2024년 기준)

종목	배당률	주요자산
제이알글로벌리츠	약 6.0%	벨기에 오피스 빌딩
이지스밸류플러스리츠	약 5.8%	오피스·상업시설
NH올원리츠	약 6.2%	서울 오피스, 물류센터
신한서부티엔디리츠	약 5.5%	산업단지 복합건물

 

공모리츠는 실물 부동산에 투자하면서도 소액으로 가능하고,
주식처럼 MTS에서 거래되기 때문에 투자 접근성이 높다.

 

 

2. 배당주란 무엇인가?

배당주는 이익의 일부를 주주에게 배당금 형태로 지급하는 주식이다.
특히 배당 성향이 높고, 배당을 꾸준히 유지하거나 증가시키는 기업들은
장기 보유 시 자산 성장과 현금 흐름을 동시에 노릴 수 있는 전략 자산이 된다.

대표 배당주 (2024년 기준)

종목	배당률	특징
KT&G	약 6.0%	꾸준한 배당, 자사주 소각
하나금융지주	약 7.0%	고배당 + 금융 성장
SK텔레콤	약 5.0%	통신 기반 + AI 성장
삼성화재	약 5.5%	손해보험 1위, 분기배당

 

배당주는 실적 기반으로 배당이 이루어지며,
성장성과 배당 안정성을 동시에 고려해야 하는 투자다.

 

3. 현금 흐름 측면 비교

 

항목	공모리츠	배당주
배당 지급 주기	분기 또는 반기	연 1회 또는 분기
배당금 안정성	장기 임대계약 기반 → 상대적으로 안정	실적 의존 → 변동 가능성 있음
배당금 증가 가능성	낮음 (계약 기반 고정 수익)	있음 (이익 증가 시 배당 증가)
세금 구조	일반 배당소득세 15.4%	일반 배당소득세 15.4%
분산 투자 가능성	보유 부동산 소수 → 집중 리스크 존재	다양한 업종 선택 가능

 

공모리츠는 배당이 예측 가능하고 안정적이지만, 증가 여력은 제한적이다.
배당주는 배당이 실적에 따라 변동되지만, 성장성에 따라 장기 상승 가능성이 크다.

 

 4. 자산 성장성과 리스크 비교

공모리츠

• 자산 성장성: 낮음
• 배당 유지력: 높음
• 리스크: 금리 인상기 수익률 감소, 공실률 증가 시 배당 위험
• 특징: 인플레이션 방어 기능 일부 존재

배당주

• 자산 성장성: 중간~높음
• 배당 유지력: 기업별 상이
• 리스크: 업종 리스크, 경기 민감성
• 특징: 실적 성장과 함께 배당도 증가 가능

FIRE 이후 안정성 중시 시기에는 공모리츠가 유리하고,
FIRE 준비 및 자산 증식 시기에는 배당주가 적합하다.

 

 5. 실전 투자 포트폴리오 비교 (총 3,000만 원 기준)

공모리츠 중심 포트폴리오

종목	비중	투자금	배당률	배당금
제이알글로벌리츠	40%	1,200만 원	6.0%	72만 원
NH올원리츠	30%	900만 원	6.2%	55.8만 원
신한서부리츠	30%	900만 원	5.5%	49.5만 원
합계	100%	3,000만 원	평균 5.9%	177.3만 원

 

→ 예측 가능한 현금 흐름, 연 2회 또는 분기 배당으로 수령 가능
→ 자산 성장 여력은 낮음, 수익 대부분은 배당에 집중됨

 

 배당주 중심 포트폴리오

종목	비중	투자금	배당률	배당금
하나금융지주	30%	900만 원	7.0%	63만 원
삼성화재	25%	750만 원	5.5%	41.25만 원
SK텔레콤	25%	750만 원	5.0%	37.5만 원
KT&G	20%	600만 원	6.0%	36만 원
합계	100%	3,000만 원	평균 5.9%	177.75만 원

 

→ 배당금 비슷하지만, 주가 성장 가능성 존재
→ 배당 증가 시 총수익률이 지속적으로 상승 가능

 

 6. 파이어 전략 기준 적합성 분석

구분	공모리츠	배당주
적합 시기	FIRE 진입 이후	FIRE 준비 단계
배당 안정성	매우 높음	중간~높음
자산 성장성	낮음	중간~높음
자동화 루틴	쉬움	종목 관리 필요
변동성	낮음	중간
세금 혜택	동일	동일
투자 난이도	낮음	중간

 

→ 은퇴 이후 안정적 생활비 흐름 구축에는 공모리츠가 적합
→ 은퇴 전 자산 확대와 배당 성장 전략에는 배당주가 유리

 

결론

FIRE를 준비하거나 이미 진입한 투자자라면,
단 하나의 자산군만으로 현금 흐름과 자산 성장을 모두 해결하는 것은 어렵다.
공모리츠와 배당주는 각각의 장점과 약점이 있으며,
투자자의 나이, 은퇴 시기, 위험 성향에 따라 달라지는 선택지다.

지금 자산을 불리는 중이라면 배당 성장주를 중심으로,
이미 일정한 자산이 마련되었고 생활비 구조가 필요하다면
공모리츠로 배당 흐름을 정기적으로 확보하는 방식이 바람직하다.

가장 효과적인 방법은 두 자산의 특징을 결합하여
현금 흐름과 자산 성장이 균형 잡힌 FIRE 전략을 구성하는 것이다.

 

“당신이 원하는 건 안정적인 생활인가요,
아니면 자산의 성장인가요?
공모리츠와 배당주는 정답이 아니라 도구입니다.
당신의 FIRE 단계에 따라 균형 있게 선택하세요.”